마곡 17지구 토지 임대부 청약
2026/02/28
마곡17지구 토지임대부 청약 일정 & 공고
✔ 입주자 모집 공고
– 2026년 2월 27일에 SH(서울주택도시개발공사)에서 공식 입주자 모집 공고가 발표됐어요. 기간, 자격, 공급 물량 등이 모두 공고문에 실렸습니다. (뉴스핌)
본청약 접수 일정
| 구분 | 접수 기간 |
|---|---|
| 사전청약 당첨자 신청 | 3월 10일 ~ 11일 |
| 특별공급 | 3월 12일 ~ 13일 |
| 일반공급 | 3월 16일 ~ 18일 |
| — 1순위(서울 2년 이상 거주) | 3월 16일 |
| — 1순위(서울 2년 미만 / 경기·인천) | 3월 17일 |
| — 2순위 | 3월 18일 |
| 당첨자 발표 | 4월 2일 예정 |
신청은 기본적으로 SH 인터넷청약시스템으로 하지만
65세 이상·장애인 등 인터넷 사용이 어려운 경우에는 현장 접수처도 마련됩니다. (Daum)
공고 핵심
- 공급 물량: 총 381가구 (59㎡ 355가구, 84㎡ 26가구) (한민족센터)
- 공급 유형:
- 사전청약 우선 공급 175가구
- 특별공급 162가구
- 일반공급 44가구 (한민족센터)
- 자격: 입주자 모집 공고일 기준으로 수도권(서울·경기·인천) 거주 무주택 가구 및 청약저축 가입자 (한민족센터)
정리하면
청약 절차는 다음처럼 실제 일정이 잡혀 있어요:
- 공고 확인 (이미 2월 27일 발표)
- 사전청약 당첨자 신청
- 특별·일반공급 접수
- 4월 2일 당첨자 발표
이제 숫자로 움직여야 해요. 단순히 “싸 보인다”가 아니라 일정·자격·전략을 맞춰야 진짜 기회를 잡을 수 있습니다.
TL;DR
- 땅은 공공이 갖고, 우리는 건물만 산다.
- 분양가는 낮다. 대신 매달 토지임대료를 낸다.
- “싸다”보다 “구조가 다르다”로 봐야 한다.
real scene
마곡에서 일하는 30대 직장인.
회사 근처 전세는 6억. 매매는 10억이 넘는다.
“이 가격이면 그냥 평생 월세 아닌가…”
그때 뉴스에 뜬다.
마곡17지구 토지임대부 청약.
분양가가 주변보다 낮다.
“이거 기회인가?”
토지임대부가 뭐냐면
쉽게 말하면 이거다.
- 아파트 건물은 내가 산다.
- 그런데 땅은 나라(공공)가 계속 갖고 있다.
- 그래서 나는 매달 토지임대료를 낸다.
일반 분양은
집 + 땅 = 내 것.
토지임대부는
집만 내 것.
땅은 빌려 쓰는 구조.
그래서 초기 분양가가 낮다.
땅값이 빠졌기 때문이다.
뭐가 달라졌나
예전에는 이런 상품이 거의 없었다.
사람들도 잘 안 샀다.
그런데 지금은 상황이 다르다.
- 서울 집값은 이미 너무 높다.
- 청년·신혼은 자산이 없다.
- 정부는 “초기 부담을 낮추는 방식”을 찾고 있다.
그래서 토지와 건물을 분리했다.
집을 “투자 상품”이 아니라
“거주 상품”으로 만들려는 시도다.
왜 이런 구조가 나왔을까
문제는 재능이 아니다.
문제는 구조다.
서울 집값이 오르는 이유는 간단하다.
- 땅은 한정돼 있다.
- 서울 수요는 계속 몰린다.
- 땅값이 오르면 분양가도 오른다.
결국 “땅값”이 게임을 지배한다.
그래서 정부는 생각했다.
“그럼 땅을 시장에서 빼면 되지 않나?”
땅은 공공이 보유.
건물만 개인에게 분양.
이렇게 하면 분양가는 내려간다.
그래서 진짜 의미는?
이건 싸게 사는 기회라기보다,
다른 게임에 들어가는 것에 가깝다.
✔ 초기 진입 비용은 낮다.
✖ 완전한 소유는 아니다.
✖ 시세차익은 제한될 가능성이 높다.
즉,
- 투자자에게는 매력 낮을 수 있다.
- 실거주자에게는 안정성 있는 선택일 수 있다.
핵심 질문은 이것이다.
나는 집을 “사는” 건가?
아니면 “사는 곳”을 확보하는 건가?
숫자로 이해해보자 (예시 구조)
예를 들어,
- 일반 분양 10억
- 토지임대부 7억
초기 3억이 줄었다.
하지만 매달 토지임대료를 낸다.
30년 동안 계산하면?
총비용이 완전히 싸다고 단정하긴 어렵다.
그래서 단순히 “분양가 낮다”로 판단하면 안 된다.
현금흐름 구조를 봐야 한다.
작은 실험
청약 전에 이것만 해보자.
일반 아파트 매매 총 비용 계산
토지임대부 총 비용 계산
- 분양가
- 대출 이자
- 토지임대료
- 향후 매각 시 제한 조건
엑셀에 넣어보면 감이 온다.
감정이 아니라 숫자로 판단하게 된다.
리스크
- 토지임대료 인상 가능성
- 전매 제한
- 대출 조건 차이
- 향후 시장에서의 평가 (유동성)
특히 중요한 건 이것.
나중에 팔 때, 누가 사줄까?
시장에 익숙하지 않은 구조는
가격 형성이 느리다.
스스로에게 던질 질문
- 나는 10년 이상 거주할 계획인가?
- 시세차익이 적어도 괜찮은가?
- 매달 임대료를 감당할 현금흐름이 있는가?
- “완전한 소유”가 나에게 중요한가?
마곡17지구 청약은
좋다 / 나쁘다의 문제가 아니다.
구조가 다르다.
이걸 이해하지 못하면
“싸 보이는 가격”에 끌려 결정하게 된다.
하지만 구조를 이해하면
이건 하나의 전략이 된다.
마지막으로 하나만 묻자.
이 선택은
당신을 부자로 만들기 위한 건가?
아니면 서울에 오래 살기 위한 건가?
목적이 다르면, 답도 달라진다.